Ce qu'est une réserve
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Une réserve signale un défaut apparent ou une non-conformité constatés au moment de la réception. Elle doit figurer par écrit dans le procès-verbal, ou lui être annexée.
Comment la rédiger
- Localiser. Pièce, mur, élément : « salon, mur est, à gauche de la fenêtre ».
- Décrire. Ce qui est constaté : « fissure horizontale de 40 cm », « porte qui frotte au sol ».
- Comparer. À quoi renvoie le défaut : plan, notice descriptive, règles de l'art.
- Photographier. Avec un repère d'échelle, et noter la date.
- Numéroter. Chaque réserve a un numéro, pour être levée une à une.
À éviter
- Les formulations vagues : « à vérifier », « traces », « finitions à revoir ».
- Les réserves générales : « sous réserve de tous défauts ».
- Les réserves orales : sans écrit, elles n'existent pas.
- Signer sans avoir tout contrôlé, par lassitude ou pour faire plaisir.
Les délais selon la situation
| Situation | Ce que dit la loi |
|---|---|
| Maison en CCMI | Sans professionnel à la réception : huit jours après la remise des clés pour signaler les défauts apparents par lettre recommandée (article L231-8 du code de la construction et de l'habitation). |
| Logement en VEFA | Le vendeur n'est déchargé des défauts apparents qu'à l'expiration d'un mois après la prise de possession (article 1642-1 du Code civil). |
| Travaux privés | Garantie de parfait achèvement d'un an à compter de la réception (article 1792-6 du Code civil). |
Après la réception : la levée des réserves
L'entreprise reprend les défauts. Une visite de contrôle vérifie la reprise, et un document daté constate la levée. Tant que les réserves ne sont pas levées, conservez vos moyens de pression prévus au contrat (retenue de garantie, consignation d'une partie du prix). Le marché peut prévoir une retenue de garantie plafonnée à 5 % (loi du 16 juillet 1971).
Références indicatives, à vérifier sur Légifrance avant d'agir. Elles ne remplacent pas le conseil d'un avocat.
Questions fréquentes
Puis-je faire des réserves après avoir signé ?
Les défauts révélés après la réception se signalent par écrit dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, pendant un an. Voir le guide des garanties.