Le point de départ : la réception
Les garanties légales courent à compter de la réception des travaux, c'est-à-dire de l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Une réception n'est donc jamais une formalité : elle fixe les dates de toutes les échéances.
Dans une vente en l'état futur d'achèvement, la réception des travaux par le promoteur et la livraison à l'acquéreur sont deux moments distincts. Les garanties courent à compter de la réception.
Les trois garanties
| Garantie | Durée | Objet | Texte |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Désordres signalés à la réception, ou notifiés par écrit dans l'année | Article 1792-6 |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables du bâtiment | Article 1792-3 |
| Décennale | 10 ans | Dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination | Articles 1792 et 1792-2 |
La garantie de parfait achèvement oblige l'entrepreneur à reprendre tous les désordres signalés, quelle qu'en soit l'importance. La décennale ne couvre que les dommages d'une certaine gravité, mais pendant dix ans. Les désordres d'une autre nature relèvent de la responsabilité contractuelle des constructeurs (article 1792-4-3).
Comment agir dans l'année de parfait achèvement
- Listez les désordres, avec photographies datées.
- Écrivez à l'entreprise, par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la fin de l'année.
- Fixez un délai raisonnable pour les reprises.
- Conservez la preuve d'envoi et les réponses.
- Si rien ne bouge, faites constater par un expert avant de faire reprendre ailleurs.
L'assurance dommages-ouvrage
Celui qui fait construire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. En cas de désordre de nature décennale, elle préfinance les réparations sans attendre de savoir qui est responsable. L'assureur doit notifier sa position dans un délai de soixante jours et présenter une offre d'indemnité dans les quatre-vingt-dix jours de la déclaration (article L242-1 du code des assurances). Voir la page dommages-ouvrage.
Quelques réflexes
- Gardez le procès-verbal de réception et la liste des réserves.
- Gardez les attestations d'assurance décennale des entreprises, remises à la réception.
- Datez et photographiez chaque désordre dès son apparition.
- N'attendez pas la fin d'un délai pour agir : les dernières semaines ne laissent pas le temps de constater.
- Faites constater avant de réparer.
Références indicatives, à vérifier sur Légifrance avant d'agir. Elles ne remplacent pas le conseil d'un avocat.
Questions fréquentes
La décennale couvre-t-elle les fissures ?
Seulement si elles compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Voir la page fissures.
Un désordre apparu à l'année 3 est-il couvert ?
La décennale peut le couvrir s'il est de la gravité requise. La biennale ne s'applique qu'à deux ans.