Ce qui se joue
Une visite de vente dure quelques minutes et se déroule dans le meilleur éclairage. Les défauts qui coûtent cher sont rarement les plus visibles : une fissure qui évolue, une humidité repeinte, une toiture en fin de vie, un plancher qui fléchit, une installation électrique ancienne, un assainissement non conforme.
L'avis d'un expert sert à deux choses : décider d'acheter ou non, et savoir à quel prix, en connaissant les travaux à prévoir.
Un acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter après la notification ou la remise de l'acte (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation). Une visite avant la signature laisse plus de marge qu'une visite pendant ce délai.
Ce que fait l'expert
- Examine la structure apparente : fissures, planchers, charpente, murs porteurs, fondations quand elles sont visibles.
- Contrôle la toiture, les façades, les menuiseries, les balcons et terrasses.
- Recherche les signes d'humidité, de condensation, de remontées capillaires et de fuites.
- Regarde les réseaux apparents : électricité, plomberie, chauffage, ventilation, assainissement.
- Hiérarchise : points urgents, points à surveiller, points mineurs.
- Chiffre les travaux à prévoir par lot, avec des hypothèses indiquées.
Ce que cette expertise ne permet pas
- Il ne voit pas ce qui est caché : sondages et ouvertures ne se font pas dans un bien qui ne vous appartient pas encore.
- Il ne remplace pas les diagnostics réglementaires (amiante, plomb, performance énergétique, électricité, gaz).
- Il ne donne pas de conseil juridique sur le compromis : c'est le rôle du notaire ou de votre avocat.
- Il ne garantit pas l'absence de défaut : son rapport décrit ce qui a pu être constaté.
Ce que vous recevez
Un rapport d'état écrit : constats photographiés, classement des points selon leur urgence, estimation des travaux par lot, et les réserves de l'expert sur ce qu'il n'a pas pu voir. Vous le recevez avec une restitution orale. Le devis précise le délai de remise.
Appartement en copropriété
Pour un appartement, l'état des parties communes compte autant que celui du logement : façade, toiture, canalisations collectives. Demandez au vendeur les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien et, s'ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. L'expert les lit avec vous.
Les pièces utiles
Plus le dossier est complet, plus la première réponse est précise. Rien n'est obligatoire pour demander un devis.
- Annonce, plans, photographies fournies par le vendeur.
- Diagnostics réglementaires du dossier de vente.
- Compromis ou projet de compromis, s'il existe.
- Pour un appartement : procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il accepter la visite ?
La visite se fait avec son accord. Elle s'organise en général avec le vendeur ou l'agent immobilier. Prévenez-les que vous venez avec un expert.
Peut-on négocier le prix avec le rapport ?
Le rapport vous donne des constats et un chiffrage. Il alimente la discussion, mais ne la tranche pas : le prix reste le résultat d'une négociation.
Un diagnostic immobilier ne suffit-il pas ?
Non. Les diagnostics réglementaires sont obligatoires, mais ils ne portent pas sur l'état général du gros œuvre, de la toiture ou des réseaux.