Ce qui se joue
Le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise, ou à un moindre prix, s'il les avait connus (article 1641 du Code civil). L'acquéreur peut rendre le bien ou le garder et obtenir une réduction du prix (article 1644).
Une clause d'exclusion de garantie, fréquente dans les ventes entre particuliers, ne protège pas un vendeur qui connaissait le défaut. L'enjeu technique est de démontrer que le défaut existait avant la vente et qu'il n'était pas apparent.
L'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), dans la limite d'un délai de vingt ans (article 2232), qui court à compter du jour de la vente. Une lettre recommandée au vendeur n'interrompt pas ce délai. Un rapport amiable non plus. Faites vérifier votre situation avec un avocat. Calculer mes dates.
Ce que fait l'expert
- Constate le défaut : description, mesures, photographies datées.
- Cherche l'origine et établit, quand c'est possible, qu'il préexistait à la vente.
- Apprécie s'il était apparent ou caché pour un acquéreur normalement attentif.
- Chiffre la reprise, par lot.
- Établit la chronologie à partir de vos pièces : acte de vente, diagnostics, échanges, travaux antérieurs.
Ce que cette expertise ne permet pas
- Il ne qualifie pas juridiquement le vice : c'est le rôle d'un avocat, puis du juge.
- Il ne prouve pas la connaissance du défaut par le vendeur : il constate l'état technique.
- Un rapport établi à votre demande ne suffit pas, à lui seul, à fonder une décision de justice.
Ce que vous recevez
Un rapport de constat avec l'origine probable, le caractère caché ou apparent du défaut, et le chiffrage des reprises. Il sert à écrire au vendeur, à discuter avec son assureur, ou à préparer une expertise judiciaire.
Que faire, et ne pas faire, en attendant
- Photographiez et datez avant toute réparation. Conservez les éléments déposés.
- Limitez les réparations d'urgence au strict nécessaire, et gardez les factures.
- Ne réparez pas définitivement avant le constat : vous effaceriez la preuve.
- Gardez l'acte de vente, les diagnostics et tous les échanges avec le vendeur et l'agent immobilier.
Les pièces utiles
Plus le dossier est complet, plus la première réponse est précise. Rien n'est obligatoire pour demander un devis.
- Acte de vente et diagnostics annexés.
- Photographies datées du défaut.
- Factures de réparations d'urgence.
- Échanges avec le vendeur, l'agent immobilier, le notaire.
Questions fréquentes
Un rapport amiable suspend-il le délai de deux ans ?
Non. Une mesure d'instruction ordonnée par un juge avant tout procès suspend la prescription (article 2239 du Code civil). Voir préparer le référé-expertise. Un avocat vous dira quelle voie convient.
Le défaut était-il apparent ?
C'est une des questions techniques de l'expertise. Un défaut apparent à la visite ne relève pas des vices cachés.
Dois-je prévenir le vendeur ?
C'est généralement utile, mais la forme et le moment se décident avec un avocat. L'expert établit les faits d'abord.