Ce qui se joue
Le diagnostic technique global (DTG) donne au syndicat des copropriétaires une vision partagée de l'état de l'immeuble. Il est prévu aux articles L731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il comprend, selon les textes :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires relatives à la construction et à l'habitat ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- une évaluation sommaire du coût et une hiérarchisation des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, sur les dix prochaines années ;
- un volet énergétique : le diagnostic de performance énergétique collectif.
Il sert de base au plan pluriannuel de travaux et aux décisions de l'assemblée générale.
Le DTG et le plan pluriannuel de travaux sont obligatoires pour de nombreuses copropriétés, selon leur taille et l'âge de l'immeuble, selon un calendrier échelonné. Votre syndic peut vous dire où en est votre immeuble. La décision de réaliser un DTG se prend en assemblée générale. Les textes évoluent : vérifiez-les avant de décider.
Ce que fait l'expert
- Visite les parties communes : façades, toitures, étanchéités, structure apparente, escaliers, circulations, caves, parkings, réseaux collectifs, équipements communs.
- Étudie les documents : règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien, diagnostics, plans.
- Contrôle la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires.
- Établit l'état de chaque ouvrage et la hiérarchie des urgences.
- Évalue sommairement le coût des travaux sur dix ans, par lot, et les classe dans le temps.
- Présente les résultats au conseil syndical et, si le syndicat le souhaite, à l'assemblée générale.
Ce que cette expertise ne permet pas
- Il ne réalise pas d'investigations destructrices ni de calculs d'ingénierie : le DTG est un diagnostic.
- Il n'est pas un projet de travaux : ni plans d'exécution, ni consultation d'entreprises.
- Il ne décide pas à la place de l'assemblée générale.
Ce que vous recevez
Un rapport de DTG avec la fiche synthétique, la hiérarchisation des travaux sur dix ans et le diagnostic de performance énergétique collectif quand il est prévu. Une présentation orale au conseil syndical peut être incluse dans le devis.
Indépendance
Le cabinet exerce aussi la maîtrise d'œuvre. Tout lien avec les travaux préconisés est déclaré au syndicat avant la mission. Voir les règles d'indépendance.
Et si une urgence apparaît ?
Les désordres sur parties communes (façade, toiture, balcons, étanchéité) peuvent faire l'objet d'une expertise dédiée, avant ou pendant le DTG. Voir la porte copropriétés.
Les pièces utiles
Plus le dossier est complet, plus la première réponse est précise. Rien n'est obligatoire pour demander un devis.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
- Procès-verbaux des dernières assemblées.
- Carnet d'entretien, contrats d'entretien.
- Diagnostics existants, plans, devis récents.
Questions fréquentes
Qui décide du DTG ?
L'assemblée générale des copropriétaires, sur proposition du syndic ou du conseil syndical.
Quelle différence avec le plan pluriannuel de travaux ?
Le DTG est le diagnostic, le plan pluriannuel de travaux est le programme adopté par l'assemblée. Le premier alimente le second.
Combien de temps dure un DTG ?
Cela dépend de la taille de l'immeuble. Le devis précise les dates de visite et de remise.